Blog › Bất động sản

Cách đăng tin nhà đất lên Marketplace hiệu quả chỉ với 7 bước

Nếu bạn đang làm nhà đất và mỗi ngày phải dán tin vào mấy chục nhóm Facebook thì chắc cũng có lúc tự hỏi, ngoài nhóm ra còn chỗ nào khác để tin của mình đến được với người thật sự đang tìm nhà hay không. Có, và nó nằm ngay trong Facebook mà nhiều anh em bỏ qua: Marketplace. Cách đăng tin nhà đất lên Marketplace thật ra chỉ mất chừng năm phút cho mỗi căn, hoàn toàn miễn phí, nhưng có mấy chỗ trong cái form đó rất dễ điền sai mà Facebook lại không hề báo cho bạn biết, nên tin đăng xong nằm im mấy tuần không ai xem và bạn cũng không hiểu vì sao.

Bài này mình đi qua từng bước theo đúng giao diện hiện tại, chỉ rõ chỗ nào dễ nhầm và vì sao nhầm ở đó thì tin không lên. Đọc một lần rồi làm theo, những căn sau bạn sẽ đăng rất nhanh.

1. Marketplace khác gì nhóm mua bán nhà đất?

Nhiều anh em coi Marketplace như thêm một cái nhóm nữa để đăng cho đủ chỗ, nhưng thực ra hai kênh này hoạt động theo hai hướng gần như ngược nhau, và hiểu được chỗ khác nhau đó thì bạn sẽ biết nên viết tin thế nào.

Khi bạn đăng vào nhóm, bạn đang đẩy tin ra trước mặt người khác. Ai đang cuộn bảng tin nhóm đúng lúc đó thì thấy, còn không thì coi như bỏ lỡ, và chỉ sau vài giờ là tin trôi xuống dưới hàng trăm bài khác. Marketplace thì ngược lại: người mua chủ động đi tìm, họ chọn khu vực mình quan tâm, đặt bán kính bao nhiêu ki-lô-mét quanh chỗ mình, chọn hạng mục nhà đất rồi mới xem những tin còn lại trong vùng đó. Nghĩa là người đang xem tin của bạn trên Marketplace đã có nhu cầu rõ ràng hơn nhiều so với người tình cờ cuộn thấy trong nhóm.

Chính vì vậy mà cách viết tin ở hai nơi cũng phải khác. Trong nhóm bạn cần một câu mở đầu đủ bắt mắt để người ta chịu dừng lại, còn trên Marketplace thì người ta đang tìm nhà rồi, cái họ cần là thông tin đầy đủ và rõ ràng để quyết định có nhấn vào xem tiếp hay không.

Tiêu chí	Nhóm mua bán	Marketplace
Người xem gặp tin thế nào	Tin đẩy vào bảng tin nhóm	Người mua tự tìm và lọc
Tin còn được thấy bao lâu	Vài giờ đến một ngày	Lâu hơn nhiều, tin vẫn nằm trong kết quả tìm kiếm
Ý định của người xem	Phần lớn xem cho biết	Đang đi tìm nhà, nhu cầu rõ hơn
Lọc theo vị trí, bán kính, hạng mục	Không có	Có, đây là điểm mạnh nhất
Khách liên hệ bằng cách nào	Bình luận hoặc inbox	Nhấn Nhắn tin, có câu hỏi mặc định Mặt hàng này còn chứ?

Nói gọn lại thì nhóm cho bạn lượt xem, còn Marketplace mới là chỗ ra khách. Cả hai đều nên chạy, nhưng nếu bạn chỉ có thời gian cho một kênh để bắt đầu thì mình khuyên chọn Marketplace, đơn giản vì công bạn bỏ ra không bị trôi đi sau một buổi chiều.

2. Chuẩn bị trước ba thứ này cho đỡ mất thời gian

Đăng nhanh hay chậm phần lớn phụ thuộc vào việc bạn đã chuẩn bị hay chưa, chứ cái form của Facebook thì điền rất nhanh. Ba thứ dưới đây nên soạn xong trước khi mở Marketplace, làm sẵn một lần rồi những căn sau bạn chỉ việc lấy ra dùng.

• Ảnh đã chọn và xếp thứ tự. Facebook cho thêm tới 50 ảnh cho một tin nên bạn không phải tiết kiệm, nhưng riêng cái ảnh đầu tiên thì nên chọn kỹ, vì đó là ảnh duy nhất người ta thấy trong danh sách và nó quyết định người ta có nhấn vào hay không.
• Thông tin pháp lý. Sổ hồng hay sổ đỏ, đã hoàn công chưa, có đang thế chấp không, sang tên ngay được không. Đây luôn là câu hỏi đầu tiên của người mua thật, mà form của Facebook lại không có ô riêng cho nó nên bạn phải chủ động viết vào phần mô tả.
• Diện tích theo mét vuông. Cứ dùng con số mét vuông quen thuộc của bạn, đừng đổi sang đơn vị nào khác. Lý do hơi lạ, mình giải thích ở bước 5.
• Giá viết theo hai dạng. Một số để điền vào ô giá và một câu ghi giá thật để đưa vào mô tả. Ô giá của Facebook chỉ nhận 9 chữ số nên tin bán từ một tỷ trở lên không điền được giá đầy đủ, chi tiết ở bước 5.

3. Bảy bước đăng tin nhà đất lên Marketplace

Các bước dưới đây theo giao diện Marketplace trên máy tính, luồng Cho thuê. Luồng Cần bán có các trường gần giống nhưng không hoàn toàn như nhau, và tên gọi cũng có thể khác chút ít tuỳ phiên bản Facebook bạn đang dùng, nên bạn cứ đối chiếu theo ý nghĩa của từng trường là được.

Bước 1. Vào Tạo bài niêm yết mới

Mở Marketplace ra, ở cột bên trái bạn sẽ thấy nút + Tạo bài niêm yết mới, nhấn vào đó.

Bước 2. Ở Chọn loại bài niêm yết, chọn Nhà cần bán hoặc cho thuê

Bước này quan trọng nhất trong cả bài, nên bạn để ý một chút. Facebook cho ba lựa chọn là Mặt hàng cần bán, Xe cần bán và Nhà cần bán hoặc cho thuê. Rất nhiều người chọn Mặt hàng cần bán cho nhanh vì thấy ít trường phải điền hơn, nhưng chọn như vậy thì tin của bạn không nằm trong hạng mục nhà ở, và người đang lọc tìm nhà sẽ không bao giờ thấy nó.

Bước 3. Thêm ảnh

Ô Thêm ảnh nằm ngay đầu form và kéo thả được, bạn cứ tải hết ảnh lên trước rồi sắp lại thứ tự sau cũng không sao vì Facebook cho đổi thoải mái. Ảnh thì nên chụp bằng ánh sáng tự nhiên, mở hết cửa và bật thêm đèn cho sáng, vì nhà chụp tối trông bao giờ cũng nhỏ và cũ hơn thực tế. Thứ tự hợp lý thường là mặt tiền hoặc phòng khách trước, rồi tới các phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, cuối cùng mới là ban công hoặc view. Và bạn nên dùng ảnh tự chụp thay vì lấy trên mạng, vừa tránh rắc rối bản quyền vừa đỡ bị khách hỏi tới lúc xem nhà lại thấy không giống.

Bước 4. Chọn Loại tài sản, điền Số phòng ngủ và Số phòng tắm

Bốn lựa chọn của Loại tài sản là Nhà, Nhà liền kề, Căn hộ/Chung cư cao cấp và Phòng. Người mua lọc theo đúng trường này nên chọn sai là bạn tự loại mình khỏi nhóm khách cần tìm. Nếu là nhà phố trong hẻm liền vách nhau thì chọn Nhà liền kề, chung cư thì Căn hộ/Chung cư cao cấp, còn cho thuê từng phòng thì chọn Phòng.

Bước 5. Điền giá và Diện tích tài sản

Với tin cho thuê thì ô giá có tên là Giá mỗi tháng, bạn điền số tiền thuê một tháng vào đó và không gặp vấn đề gì.

Nhưng nếu bạn đăng tin bán thì đây là chỗ vướng thật sự: ô giá của Facebook chỉ nhận tối đa 9 chữ số, nghĩa là trần chỉ tới 999.999.999đ, chưa đầy một tỷ. Căn nhà 2 tỷ 650 viết đầy đủ là 2.650.000.000, mười chữ số, Facebook không cho nhập. Nói cách khác, với gần như mọi tin nhà đất bán ở Việt Nam thì bạn không có cách nào điền được giá thật vào ô đó, dù muốn.

Vì vậy anh em trong nghề chọn cách ghi theo đơn vị triệu: căn 4 tỷ 300 thì điền 4.300.000. Đây không phải mẹo hay thủ thuật gì, chỉ là cách xoay xở với giới hạn của Facebook, và nó đã thành quy ước quen mắt trong nghề. Điều quan trọng là khi đã làm vậy thì bạn bắt buộc phải ghi giá thật ở một dòng riêng trong mô tả, kiểu Giá 4ty300 TL, nếu không thì khách mới sẽ hiểu sai và bạn mất công giải thích lại từng người.

Còn ô diện tích thì có một chỗ khiến khá nhiều người hoang mang: Facebook ghi nhãn là Diện tích tài sản (foot vuông), nhưng đó chỉ là lỗi dịch của bản tiếng Việt mà thôi. Bạn cứ điền số mét vuông như bình thường, căn 65 m² thì điền 65, căn 100 m² thì điền 100.

Mình nhấn mạnh chỗ này vì có những anh em cẩn thận, thấy nhãn ghi foot vuông nên ngồi nhân 10,76 rồi điền 700 cho căn 65 m² cho "đúng đơn vị". Kết quả là tin của bạn hiện ra một con số lệch hẳn so với tất cả tin cùng loại, người mua đọc không hiểu gì, mà bộ lọc cũng xếp bạn sai khoảng diện tích. Toàn bộ tin nhà đất trên Marketplace Việt Nam đều đang điền theo mét vuông và người mua cũng đọc như vậy, nên bạn cứ làm theo số đông là đúng.

Bước 6. Điền vị trí và các trường tuỳ chọn

Ô vị trí chỉ hiển thị vị trí gần đúng trên bản đồ nên bạn không phải lo Facebook công khai địa chỉ chính xác của căn nhà, nhưng vẫn nên điền đúng phường hoặc tên dự án, vì Marketplace sắp xếp tin theo bán kính tính từ vị trí của người đang tìm.

Bên dưới còn một loạt trường tuỳ chọn nữa: Ngày cho thuê, Loại giặt là, Loại chỗ đỗ xe, Loại điều hòa không khí, Loại thiết bị sưởi, cùng hai công tắc Được nuôi mèo và Được nuôi chó. Nhìn nhiều thì thấy hơi mệt nhưng bạn cứ điền được cái nào thì điền, vì mỗi trường bạn bỏ trống là một cách lọc mà tin của bạn không xuất hiện. Riêng Loại thiết bị sưởi thì ở Việt Nam để trống được, và chung cư thì phần nuôi thú thường cũng không tích vì ban quản lý không cho.

Bước 7. Viết Mô tả về tài sản rồi nhấn Tiếp

Vì cái form không có ô nào dành cho pháp lý, đây chính là chỗ bạn phải đặt những thông tin quyết định việc khách có nhắn tin hay không.

Anh em môi giới Việt Nam thật ra đã có một format khá chuẩn cho phần này, mỗi dòng một thông tin và viết tắt cho gọn, bạn cứ theo cấu trúc dưới đây là đủ:

1. Dòng đầu: loại hàng, mặt tiền hay hẻm, tên đường, khu dân cư, phường và thành phố
2. Diện tích: DT: 100m2, thổ cư: 100% (4,5x22m), ghi cả tổng diện tích, phần thổ cư và kích thước ngang nhân dài
3. Các mốc gần: mỗi mốc một dòng kèm khoảng cách, kiểu Gần KCN Tân Đông Hiệp B chỉ 500m
4. Đường: Đường rộng 15m thông 2 đầu, nói rõ độ rộng và xe hơi vào được hay không
5. Pháp lý: Sổ hồng riêng hoặc sổ chung, đã hoàn công, công chứng ngay được không
6. Hỗ trợ vay: Ngân hàng hỗ trợ 70% nếu có, vì khoản này quyết định được rất nhiều khách
7. Giá: Giá 2,65 tỷ TL, trong đó TL là thương lượng
8. Liên hệ: Alô: 09xx.xxx.xxx

Về giọng viết thì bạn cứ viết bình thường như đang nói chuyện với khách, không cần trang trọng quá. Nhưng có ba thứ nên tránh: viết toàn chữ in hoa, nhồi từ khoá lặp đi lặp lại, và rải quá nhiều emoji, vì đó đều là những dấu hiệu Facebook coi là nội dung rác.

4. Sau khi nhấn Tiếp: chọn nhóm để đăng kèm

Đây là phần khá nhiều người không biết, mà biết rồi thì tiết kiệm được rất nhiều thời gian. Sau khi bạn điền xong form và nhấn Tiếp, Facebook sẽ hiện ra danh sách các nhóm mà tài khoản bạn đã tham gia và cho bạn tích chọn để đăng luôn vào những nhóm đó. Chỉ một lần bấm là tin lên cả Marketplace và tất cả nhóm bạn đã tích, không cần công cụ nào cả, đây là tính năng có sẵn của Facebook.

5. Bốn lỗi khiến tin đăng rồi mà không ai xem

Lỗi 1. Chọn Mặt hàng cần bán thay vì Nhà cần bán hoặc cho thuê

Đây là lỗi nặng nhất và cũng dễ mắc nhất, vì danh mục chung ít trường phải điền hơn nên nhiều người chọn cho nhanh. Tin của bạn vẫn còn nguyên trong tài khoản, vẫn xem được nếu ai đó có link, nhưng nó không xuất hiện với người đang lọc hạng mục nhà ở. Ngoài ra chọn sai danh mục còn khiến hệ thống kiểm duyệt hiểu sai mục đích của tin, không có lợi gì cho tài khoản.

Lỗi 2. Đổi diện tích sang foot vuông vì thấy ô ghi như vậy

Như mình nói ở bước 5, đây là lỗi của người cẩn thận: thấy nhãn (foot vuông) nên ngồi nhân 10,76 rồi điền 700 cho căn 65 m². Cái nhãn đó là lỗi dịch, bạn cứ điền mét vuông thôi.

Lỗi 3. Ghi giá theo triệu nhưng quên nói giá thật trong mô tả

Như đã nói ở bước 5, ô giá chỉ nhận 9 chữ số nên tin bán từ một tỷ trở lên buộc phải ghi theo đơn vị triệu, chỗ này không phải lỗi của bạn. Lỗi nằm ở chỗ ghi 2.650.000 rồi thôi, không nhắc lại giá thật ở đâu cả.

Người trong nghề nhìn con số đó là hiểu ngay, nhưng khách mua thật thì phần lớn không phải người trong nghề. Họ thấy 2.650.000đ cho một căn nhà rồi hoặc bỏ qua vì nghĩ tin ảo, hoặc nhắn tin hỏi giá thật, và bạn mất công trả lời đúng một câu đó cho hàng chục người. Chỉ cần thêm một dòng Giá 2,65 tỷ TL trong mô tả là xong.

Còn một kiểu nữa nên tránh hẳn là để giá tượng trưng 1đ cho khách phải inbox hỏi. Cách này không giải quyết được giới hạn 9 chữ số mà còn làm tin của bạn trông như tin ảo, trong khi vẫn phải ghi giá thật trong mô tả như bình thường.

Lỗi 4. Đăng dồn quá nhiều tin trong thời gian ngắn

Nhịp thường được khuyên là khoảng 5 đến 10 tin mỗi ngày, mỗi tin cách nhau chừng 10 đến 20 phút. Nếu nick của bạn còn mới hoặc lâu nay ít hoạt động thì nên đi chậm hơn mức đó. Đăng dồn là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến tài khoản bị hạn chế quyền đăng Marketplace, mà một khi bị hạn chế rồi thì chờ mở lại còn mất thời gian hơn là đi chậm từ đầu.

6. Bao lâu nên làm mới tin một lần?

Tin trên Marketplace không trôi như bài trong nhóm, nhưng thứ tự hiển thị vẫn ưu tiên tin mới hơn, và tin mới còn được gắn nhãn Mới niêm yết nên trông cũng bắt mắt hơn. Cách làm mới đúng là đánh dấu tin cũ đã bán rồi đăng lại, chứ đừng để tin cũ ở đó rồi đăng thêm một tin nữa cho cùng một căn, vì như vậy Facebook sẽ coi là tin trùng.

Facebook không công bố con số nào cho việc này, nên bảng dưới đây là khoảng cách theo kinh nghiệm vận hành, bạn cứ điều chỉnh theo phản hồi thực tế của từng loại hàng mình đang chạy:

Loại tin	Khoảng cách đăng lại	Lý do
Nhà, phòng cho thuê	7 đến 10 ngày	Người tìm thuê quyết định nhanh, nhu cầu đổi mới liên tục
Căn hộ bán dưới 3 tỷ	2 đến 3 tuần	Nhóm khách rộng nhưng cân nhắc lâu hơn
Nhà, nhà liền kề giá cao	3 đến 4 tuần	Ít người tìm nhưng tìm rất kỹ, đăng dày không có lợi
Hàng vừa giảm giá	Đăng lại ngay	Giá mới là thông tin mới, người từng xem sẽ thấy lại

7. Khi nào thì cần tới công cụ đăng bài?

Như mục 4 đã nói, Facebook cho đăng kèm nhiều nhóm bằng một lần bấm rồi, nên câu hỏi đúng không phải là có cần công cụ để đăng nhiều nhóm hay không. Câu hỏi đúng là ba việc mà tính năng có sẵn không làm được, và bạn có đang cần tới ba việc đó hay chưa:

• Giãn cách. Bước chọn nhóm của Facebook đăng hết cùng một lúc, không cho bạn đặt khoảng cách. Công cụ thì cho đặt mỗi bài cách nhau chừng mười phút, nhịp đăng nhìn vào giống người thật đang lần lượt đăng tin hơn.
• Đặt lịch. Facebook đăng ngay lúc bạn bấm, nên muốn tin lên vào buổi tối lúc khách rảnh thì bạn phải ngồi chờ tới giờ đó. Công cụ cho hẹn trước, tin vẫn lên đúng giờ kể cả khi bạn đang đi dẫn khách.
• Danh sách nhóm lưu theo khu vực. Mỗi lần đăng bạn phải tích lại từng nhóm trong một danh sách dài, làm mãi cũng mệt và dễ tích sai. Công cụ cho lưu sẵn danh sách theo khu vực hoặc theo loại hàng, lần sau chọn đúng cái danh sách đó là xong.

Nếu bạn đang cân nhắc, bảy tiêu chí cần kiểm tra trước khi trả tiền có một phần riêng về Marketplace, vì không phải công cụ nào cũng đăng được kênh này. Còn nếu số tin của bạn mỗi ngày còn ít thì mình nói thật, tính năng có sẵn của Facebook là đủ dùng, chưa cần tốn tiền vào công cụ.

Dù bạn làm theo cách nào thì nguyên tắc giãn cách giữa các bài vẫn phải giữ. Marketplace không phải vùng an toàn riêng, đăng liên tục nhiều tin trong thời gian ngắn ở đâu cũng là mẫu hành vi khiến tài khoản bị hạn chế.

8. Đăng tin đất nền: đi bằng mục Mặt hàng cần bán

Vì luồng niêm yết nhà không có mục đất, tin đất phải đi qua Mặt hàng cần bán. Cách này mất phần lọc theo tiêu chí nhà ở, nhưng bù lại bạn tự do hơn về tiêu đề và mô tả, và thực tế thì phần lớn tin đất đang chạy trên Marketplace đều làm như vậy.

Có ba điểm bạn cần làm khác so với tin nhà:

• Tiêu đề phải gánh hết phần thông tin lọc. Vì không có ô diện tích hay số phòng, tiêu đề nên có đủ loại hàng, kích thước và vị trí, kiểu Đất sổ riêng, 4,5x22m, mt đường Huỳnh Thị Tươi, p.Tân Bình, Tp.Dĩ An. Người mua đọc tiêu đề là biết ngay có phù hợp hay không, đỡ mất thời gian cả hai bên.
• Viết tắt theo quy ước trong nghề. MT là mặt tiền, DT là diện tích, KDC là khu dân cư, KCN là khu công nghiệp, TL là thương lượng. Người trong nghề đọc quen mắt rồi, mà mấy cụm này cũng chính là từ người mua hay gõ khi tìm.
• Nêu rõ phần thổ cư. thổ cư: 100% hoặc DT 118,6m2, thổ cư 70,8m2. Đây là thông tin quyết định giá và cũng là câu hỏi đầu tiên của người mua đất, quan trọng không kém sổ hồng, nên đừng để khách phải nhắn tin hỏi mới nói.

Còn những đặc điểm làm tăng giá đất thì bạn nên ghi thẳng vào tiêu đề nếu có, ví dụ 2 mặt tiền, nở hậu, đường thông 2 đầu, xe hơi vào tận nhà.

9. Câu hỏi thường gặp

Tóm lại

Cách đăng tin nhà đất lên Marketplace thật ra không khó, chỉ là hai chỗ dễ sai nhất lại không có cảnh báo nào cả: chọn nhầm loại bài niêm yết, và bị cái nhãn (foot vuông) làm cho đổi đơn vị diện tích. Bạn kiểm hai chỗ đó trước, còn lại chỉ là điền cho đủ các trường tuỳ chọn để người mua có nhiều đường lọc ra tin của mình.

Làm căn đầu tiên thì hơi chậm vì còn phải chuẩn bị ảnh với thông tin pháp lý, nhưng những căn sau bạn sẽ thấy nhanh hẳn. Nếu bạn đang chạy nhiều căn cùng lúc và muốn xem quy trình đăng cả nhóm lẫn Marketplace bằng công cụ, mời bạn ghé trang phần mềm đăng tin BĐS của SnapPost hoặc xem bảng giá.

Bài viết do đội ngũ NALALOVE biên soạn — đơn vị phân phối và vận hành SnapPost tại Việt Nam. Cập nhật 2026-08-27.